Juristen Sanna Danielsson från LRF Konsult svarar på läsarnas frågor. Denna vecka behandlas vad man som köpare skall tänka på vid köp av fastighet.
FRÅGA:
Hej Sanna! Jag om min sambo ska köpa vår första villa. Vi har hört och läst en del om det här med skyldigheten att undersöka bostaden. Vi känner oss ändå fortfarande inte helt säkra på hur vi ska göra för att försäkra oss om att vi utfört undersökningen korrekt. Skulle du kort kunna försöka reda ut hur det fungerar med undersökningsplikten?
/Martin
SVAR:
Hej! Och tack för att du vänder dig till mig med din fråga.
Vad som egentligen omfattas av köparens undersökningsplikt vid köp av fastighet är svårt att lämnat något generellt svar på. Som lagstiftningen är formulerad så beror omfattningen av undersökningsplikten på omständigheterna i varje enskilt fall, och att lämna ett kort heltäckande svar är nästintill omöjligt.
Undersökningsplikten följer av regler i jordabalken (JB). Enligt 4 kap. 19 § 2 st. kan en köpare inte utkräva att en säljare ska ansvara för fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning “som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet”. Förenklat skulle man kunna säga att för ett äldre hus, eller ett hus i dåligt skick, krävs närmare undersökning än för ett nyproducerat hus. Som utgångspunkt ska det vara tillräckligt med en lekmans undersökning, men vi talar då om en på området normalt bevandrad lekman, varför det kan rekommenderas att anlita en sakkunnig besiktningsman. Man ska dock vara medveten om att man som köpare svarar även för sådana fel som besiktningsmannen borde ha upptäckt men missat.
Innebörden av bestämmelsen om köparens undersökningsplikt är att säljaren ansvarar för sådana fel som inte är upptäckbara (s.k. dolda fel), medan köparen själv får stå för fel som kunnat upptäckas, och innefattar allt som är möjligt att konstatera med syn, känsel, lukt och hörsel.
För att ge någon form av fingervisning har Högsta domstolen i ett avgörande meddelat att även svårtillgängliga utrymmen, såsom kryputrymme under byggnad, omfattas av undersökningsplikten. Domstolen har dock även uttalat att ingrepp i en byggnad eller i mark normalt inte behöver göras för att undersökningsplikten skall anses uppfylld.
Sammantaget skall sägas att köparens undersökningsplikt är relativt långtgående och inkluderar en noggrann undersökning av fastighetens samtliga utrymmen. Även för det fall då utrymmena synes oåtkomliga. Mitt bästa råd är att ta kontakt med en jurist som kan ge er vägledning och anvisningar för vad som gäller i just ert fall med er tilltänkta fastighet.
Vill du ställa en fråga kring juridik? Maila sanna.danielsson@lrfkonsult.se
Sanna Danielsson,
LRF Konsult i Västervik och Vimmerby